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　　2008 年次贷危机席卷全球，中国抛出四万亿投资计划，不仅挽救了美国濒临崩溃的经济，也让中国经济走出 V 字形，下跌的房地产业被瞬时拉了起来，大涨的房价，不得不逼得监管层在 2010 年拿出 “国十条” 来遏制，随后的 4 年，房地产趋于平静并走向低迷，最终变成库存高企。

　　我们将时间拉回到 12 年前的 2014 年 7 月 11 日，在住建部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策，提出了三点落实意见，排在首位的就是 “千方百计去库存！”。从此时起，“去库存” 取代 “调房价”，成为房地产新的政策导向，这是一个重大的政策转向！

　　在一年后 11 月份的中央财经领导小组会议上，明确提出 “化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，在当年的 12 月的中央经济工作会议上，“去库存” 成为五大任务之一，排名第二，具体措施有：

　　，统计局的数据相对比较保守，亲自感受过的读者会知道当年涨势有多凶。这种涨势在 2016 年扩大到二三四线城市，这一年，根据统计局的数据，北京房价大涨 26%，上海涨 27%，深圳涨 24%，二线城市也纷纷上涨，杭州涨 28%，南京上涨 39%，厦门上涨 42%，郑州都涨了 28%，经济条件较好的无锡都涨了 36%，合肥更是大涨 46%，拿下当年涨幅冠军。

　　去库存非常成功，居民纷纷将存款搬出来，甚至不惜给首付加杠杆，全国楼市一片火热，仅仅 2 年时间，低迷的楼市就门庭若市，2016 年底，中央经济工作会议，明确提出 “房住不炒”，2017 年之后，一线城市房价暂时按住，但是五六线城市的房价依然在接力。

　　时间来到 2020 年，新冠疫情爆发，经济低迷，全球央行大放水，低迷的楼市再次异动，房价再次上涨，而深圳成为涨得最快，涨得最多的城市，眼看按不住了，当年 8 月，监管部门对房企融资设置了 “三条红线”，并要求每月上报，房企的融资之路被瞬间收紧，这成为房地产见顶的标志。

　　在购房端也是如此，首先是提高了首付标准，提高到 30% 以上；其次是拉高利率，某些地方的房贷利率超过 6%；第三是提高购房者的门槛，比如户籍限购、比如社保限购；第四是降低贷款额度，如此几招下来，购房的热情被彻底打没，房地产迎来了超过 4 年的熊市。

　　屋漏偏逢连夜雨，那几年中国的生育率还崩了，从 2019 年的近 1500 万，到 2025 年跌到只有 792 万，仅仅 6 年时间，中国的新生人口几乎腰斩，如果以 2016 年的 1883 万为起点，9 年时间，中国的新生人口萎缩了近 60%，没有预期的接盘人，更是给跌跌不休的楼市蒙上一层阴影。

　　商品房销售面积从 2021 年的 16.1 亿㎡，下跌到 2025 年的 9.7 亿㎡，萎缩了 40%，直接回到了 2009 年的规模；商品房销售金额从 2021 年的 17 万亿，下跌到 2025 年的 9.7 万亿，跌幅高达 43%。而当前的房价已经从最高点平均下跌了三分之一左右，2019 年以来购房的人几乎都套住了。

　　“三条红线” 作为这轮房地产下行的导火索，如果当前取消了，那么房价就能不跌了吗？我个人判断依然很难止跌，因为形势早已不同，这三条红线是早就该取消了，如今取消的积极意义远不如此前，这个道理就犹如生育政策的放宽，2021 年人口普查后，宣布放宽 3 胎。

　　结果如何呢？新生人口继续下跌，我都不罚款了，你怎么还不生了，2025 年上半年建档数据崩掉后，下半年紧急出台生育补贴政策，每个新生儿补贴 1 万，但是下半年依然没有止跌，因为放宽太晚，补贴的力度聊胜于无，当前的楼市就是如此，情况早就改变了，但是还是有诸多限购的政策存在。

　　作为一个观察者而言，房地产领域存在的诸多限制政策 ，需要从供给端和需求端进行一次集中和彻底的清理，这是稳定市场信心的第一步，在新生人口断崖式下跌的远期需求骤降的背景下，取消限购之后更需要一定的政策来支持购房，房地产下行4年，我们的需求并没有变得更强，2021年以来，社会消费品零售总额仅增长13.7%，明显低于19.4%的GDP增幅。